Калькулятор “аренда офиса vs покупка в кредит”.

Сравните затраты: аренда офиса или покупка в кредит

Сложный режим (учет роста цен, налогов и др.)

Общие параметры анализа

Срок анализа (лет)

Ставка дисконтирования (% годовых)

Покупка в кредит

Стоимость офиса (BYN) Первоначальный взнос

Срок кредита (лет) Ставка по кредиту (% годовых)

Дополнительные параметры покупки

Рост стоимости недвижимости (% в год) Ежегодные расходы (% от стоимости)

Аренда

Арендная плата в месяц (BYN)

Дополнительные параметры аренды

Рост арендной платы (% в год)

Результаты сравнения

Показатель	Покупка	Аренда
Общие затраты (PV) [?]	-	-
Номинальные затраты [?]	-	-
Остаточная стоимость (PV) [?]	-	—

Аналитика и обратные задачи

Покупка становится выгоднее аренды через -.

Аренда была бы равна покупке при ежемесячном платеже -.

Аренда или покупка офиса: считаем не только «ежемесячку»

Решение — арендовать офис или покупать — тянется шлейфом на годы. Смысла смотреть только на месячный платёж мало: важно видеть всю картину — от стартовых затрат до потенциального дохода от актива.

Статья расходов / доходов	Аренда	Покупка в кредит
Стартовые вложения	Сравнительно небольшие: депозит 1–2 месяца, комиссия агенту.	Заметные: первоначальный взнос 20–30% + оформление сделки.
Ежемесячные платежи	Аренда (обычно с годовой индексацией).	Платёж по кредиту (тело + проценты). Доля процентов со временем падает.
Коммуналка и эксплуатация	Может быть частично включена в ставку. Капремонт — забота собственника.	Всё на владельце: коммунальные, капремонт, обслуживание здания.
Ремонт и улучшения	Обычно косметика; серьёзные работы — с согласия и часто за счёт арендодателя.	Любые улучшения — за ваш счёт.
Налоги	Нет налога на недвижимость и земли.	Ежегодно платите налог на недвижимость и землю (или аренду земли).
Формирование актива	Нет: платите за пользование — актив не появляется.	Да: по окончании кредита — ваш объект на балансе.
Инвестиционный эффект	Отсутствует.	Возможен рост стоимости; часть площадей можно сдавать в субаренду.

Деньги — не всё: нематериальные плюсы и минусы

Финмодель решает многое, но не всё. В выборе офиса важны гибкость, имидж и управленческие усилия.

Аспект	Аренда	Покупка
Гибкость	Высокая. Проще расшириться или «ужаться» при смене масштаба.	Низкая. Продажа коммерческой недвижимости — долго и сложно.
Контроль над пространством	Ограниченный. Серьёзные изменения — только с согласия собственника.	Полный. Планируете и перестраиваете как нужно бизнесу.
Имидж	Норма. Для рынка это стандарт.	Сильный сигнал. Свой офис — про устойчивость и надёжность.
Операционные хлопоты	Минимальные. Эксплуатацией занимается арендодатель.	Заметные. Коммуникации, госорганы, подрядчики — ваша забота.
Фокус на бизнесе	Максимальный. Платите — и работаете.	Ниже. Появляется непрофильная «недвижимая» работа.
Предсказуемость расходов	Средняя. Ставку могут повышать ежегодно.	Высокая. Фиксированная ставка кредита = стабильный платёж на годы.

Когда аренда — единственно разумный вариант

Владение — звучит красиво, но не всегда уместно. Бывают ситуации, когда арендовать — безопаснее и выгоднее.

Ситуация	Почему аренда лучше
Стартап или молодая компания (до 3–5 лет)	Трудно прогнозировать масштаб через пару лет. Аренда позволяет быстро менять метраж.
Быстрые изменения в бизнесе	Перестройка процессов, новые направления, гибридный формат — покупка «цементирует» капитал и мешает маневру.
Проектная/сезонная загрузка	Пик — лишь несколько месяцев в году? Платить весь год за собственность неоптимально.
Нужны деньги в обороте	Первоначальный взнос лучше пустить в товар, маркетинг, команду — арендный депозит куда легче для кэша.
Высокая доходность core-бизнеса	Если бизнес даёт 30–40% годовых, «замораживать» капитал в активе с 5–10% — слабая идея.
Нестабильная экономика	Аренда сохраняет гибкость и не вешает на вас долгий кредитный риск.
Хочется топ-локацию	Небольшой офис в премиум БЦ аренда вполне потянет; покупка — часто недоступна.

Признаки, что пора покупать свой офис

Покупка — шаг зрелости. Но решение должно опираться на цифры, а не на эмоции.

«Зелёный флаг»	Что это означает на практике
Стабильный, прогнозируемый кэшфлоу	Сможете обслуживать кредит 7–10 лет даже при просадках выручки.
Стратегия на 5+ лет	Понимаете, где и как будете работать, и что локация/метраж актуальны надолго.
Аренда ≈ платёж по кредиту	Платите те же деньги, но уже формируете собственный актив.
Есть свободные средства	Есть резерв на взнос 20–30% и сопутствующие траты — без вреда операционке.
Особые требования к помещению	Специфическая планировка/мощности, которые сложно найти в аренде.
Рыночное окно возможностей	Цены «просели», ставки по кредитам адекватны — можно купить выгодно.
Готовность управлять недвижимостью	Понимаете, во что ввязываетесь: налоги, ремонт, эксплуатация — на вас.